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プロフィール

お宝トミー

Author:お宝トミー
セミリタイアに億の投資は必要ナシ!9060万でサラリーマンを脱出出来ます!!

2014年4月から専業大家になりました「お宝トミー」です。

北海道札幌市在住、現在アパート4棟マンション2棟
計60戸を所有しています。

超激戦区札幌及び近郊にて毎日築古物件に磨きをかけて
家族4人で何とかやってます。

ブログでは、いかにして低属性の自分がサラリーマンを5年で脱出したかを克明に綴っていきたいと考えてます。

さらに、専業大家になった現在家賃収入だけで今後も本当に食べていけるのか?

こちらも、気になる読者さんも多いと思いますので、包み隠さず身をもって検証していきたいと思います。

まさに、第二章は身銭を切って行うサバイバル大家日記です。

ブログの更新が途絶えた時、それは・・・。

ぜひ、時間がある時にでも遊びに来ていただけたら幸いです。

所有物件一覧(2016年4月現在)

①2009年3月購入 札幌市軽量鉄骨アパート 4戸
②2010年6月購入 札幌市重量鉄骨マンション 17戸
③2011年6月購入 江別市木造アパート 10戸
④2012年3月購入 札幌市重量鉄骨マンション 10戸
⑤2012年11月購入 江別市木造アパート 11戸 
※5棟目購入の17か月後、サラリーマン卒業

⑥2014年5月購入  恵庭市木造アパート 8戸
※サラリーマン卒業1か月後6棟目購入

※区分所有マンション(元自宅・3LDK)1戸
2015年売却済

2015年1月より少ない投資資源(物件)を有効活用するために、Airbnbを始めました。2016年5月からは法人での留学生向きウィークリーマンション事業も開始しました。

今後も、何でも面白そうなことをやってみようと考えています(笑)。


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その他、2015年10月より楽待コラムニストになりました。

過去の記事は、下記のリンクよりご覧ください。

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DATE: CATEGORY:6棟目
お元気ですか、お宝トミーです。

今日は、高利回り物件の運営についてお話ししたいと思います。

自分の投資方法は、ブログでも書いておりますが、リスクを承知で築古物件を購入し

再生させながら運営しております。


その中でちょうど1年目に購入した6棟目は、自分の所有している物件の中でも

最も古い木造物件になります。


基本スペックは、2LDK1戸・2DK7戸、木造2階建て築38年(昭和52年・1977年)で、

全面接道も広く8mあり、土地は約120坪あります。


38年ともなると人間では働きざかりのお父さんですが、物件になりますと法定耐用年数

越えのご老体という感じになるんでしょうねw


ただ、自分はあくまで収益性を重視し、埋まる物件かどうかを判断して購入しているので、

実は築年数はあまり気にしていません。


この物件も当初は利回り20%台だったのですが、募集賃料を見直しして、30%台に

乗せることが出来ました。


が!、残念ながら満室後に1戸空いてしまったため上記利回りも満室想定になって

しまいました( ゚Д゚)!


でも、大幅にこの数字が変わることはないと思いますし、自分はこの物件も働きざかりの

お父さんだと思ってますw


満室想定利回り30%くらいになると、約3.3年で投資金額を回収できることになります
(税金等考慮せず)。


こんなおいしい投資他にはあまりないと思います。


株・FXだと、大したことないと思われる方もいると思いますが、不動産は資産が一瞬で
吹き飛ぶことはありません。


一攫千金は無理ですが、堅い投資としての利回り30%は個人的にはそうそうないと思います。


それでも、築38年の木造築古物件ってどうなの?


と思われる方もいると思います。


実際、新築・築浅物件のように何もしなくてもいいということにはもちろんなりません。

昨年、購入時はリーマン卒業直後だったので、たくさん労働力を投入させていただきましたw


なので、そんなにお金もかかりませんでした。


お部屋のリフォームに関しては、洗濯排水口の新設をした2部屋以外はほとんど

手を加えていません


やったことといえば、大きなものでアパート名変更のための館銘板設置と共用部の

配線電気工事位です。


あ、それと中古の除雪機購入ですか、


今現在も、物件自体に特に大きなトラブルもなく自主管理で運営できています。


そして、一番大きなことは入居者さん達の協力です。

この協力なくしては、うまくいきませんでした


冬場の除雪、夏場の雑草駆除、物件廻りの清掃、物件の小修繕等

ほんといい入居者さん達に恵まれました。


この物件が、わずか1,100万円で、

月々275,500円(満室想定)を生み出してくれます。


ありがたい


275,500円(月々家賃)×12か月=3,306,000円(年間家賃)

3,306,000円(年間家賃)÷1,100,000円(購入金額)×100=30.05%

と年間想定表面利回り30.05%になります。


もちろん、上記計算は税金等は一切考慮していない数字なので、実質利回りは

当然もっと低くなりますが目安になるのではないかと思います。


最後にこの物件をどうやって手に入れたかです

いつものように、ネットで物件を検索した時に発見したこの物件

当然のように、築古物件ではありますが、30%位の利回りはそうそうありません


自分が気づいたときには、買い付け1番手ではありませんでしたが、

なにせ最後に5棟目の物件を購入してから17か月以上も経ってましたので、

現金が溜まっていました。


その現金で一括購入しました。


キャッシュの力は偉大ですw

これが、いつもやられてる現金購入の威力です



銀行融資を使わない

これはかなりの快感です!クセになりそうですw

金消契約もしなくてもいいですし、一度で契約決済可能です!

悪用厳禁!
1,200万円(諸経費込で用意)って片手で持てるんですw
でも、現金はリアルで見ない方がいいですね

こんな経験2度とないかもしれないので、(このときは現金で持ってきてくれと指定アリ!)

それで記念にパチリしました!もちろん、小心者なので当日はソワソワしましたw

画像の悪用厳禁ですw

では、グラッチェ!

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テーマ : 不動産投資 - ジャンル : 株式・投資・マネー

コメント

私も現金買いした事があります。
メリットは日曜日に契約決済(登記は翌日)ができ、会社を休まなくて良い事。
デメリットは数えるのが凄く面倒くさい事でした。( ̄Д ̄)ノ

No title

 現金買いで、借金の無い物件は無敵です。

 そして、築38年ならまだまだ行けますよ!

 ちなみに僕は築50年を越えている戸建てを数棟所有していますが、全く問題有りません。
 
 

No title

1Rと地方木造一棟さん

自分もリーマン時代にもやりましたが、その時は業者の決済口座に振り込みだったので現金持参は、今回はじめての体験でした!

ほんと融資使わないのは楽でいいですよね♪

この時は、売主さんは現金数えませんでしたw

おおざっぱで豪快な方で、今は海外に住んでます

No title

拓大家さん

無敵!そうですよね♪まったく同感です!

でも一気にキャッシュがなくなるのは非常に寂しいですね。

築50年とは!勇気がわいてきますよw


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