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プロフィール

お宝トミー

Author:お宝トミー
セミリタイアに億の投資は必要ナシ!9060万でサラリーマンを脱出出来ます!!

2014年4月から専業大家になりました「お宝トミー」です。

北海道札幌市在住、現在アパート4棟マンション2棟
計60戸を所有しています。

超激戦区札幌及び近郊にて毎日築古物件に磨きをかけて
家族4人で何とかやってます。

ブログでは、いかにして低属性の自分がサラリーマンを5年で脱出したかを克明に綴っていきたいと考えてます。

さらに、専業大家になった現在家賃収入だけで今後も本当に食べていけるのか?

こちらも、気になる読者さんも多いと思いますので、包み隠さず身をもって検証していきたいと思います。

まさに、第二章は身銭を切って行うサバイバル大家日記です。

ブログの更新が途絶えた時、それは・・・。

ぜひ、時間がある時にでも遊びに来ていただけたら幸いです。

所有物件一覧(2016年4月現在)

①2009年3月購入 札幌市軽量鉄骨アパート 4戸
②2010年6月購入 札幌市重量鉄骨マンション 17戸
③2011年6月購入 江別市木造アパート 10戸
④2012年3月購入 札幌市重量鉄骨マンション 10戸
⑤2012年11月購入 江別市木造アパート 11戸 
※5棟目購入の17か月後、サラリーマン卒業

⑥2014年5月購入  恵庭市木造アパート 8戸
※サラリーマン卒業1か月後6棟目購入

※区分所有マンション(元自宅・3LDK)1戸
2015年売却済

2015年1月より少ない投資資源(物件)を有効活用するために、Airbnbを始めました。2016年5月からは法人での留学生向きウィークリーマンション事業も開始しました。

今後も、何でも面白そうなことをやってみようと考えています(笑)。


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DATE: CATEGORY:不動産投資
お元気ですか、お宝トミーです。

昨日は、大家仲間とロングミーティング

不動産って話が尽きないですねw

では、今日のテーマは


築古物件の出口戦略とは?


です。

不動産投資をしていると出口戦略という言葉をよく耳にしますね。


そもそも出口戦略って何ですか?


ウィキペディアによると、

出口戦略(でぐちせんりゃく、exit strategy)とは、軍事的もしくは経済的な損害が続く
状況から損失・被害を最小限にして撤退する戦略。

とのこと?


う?


今回の不動産投資における出口戦略には当てはまらなそうですね。

では、その下の経営用語としての解説には


投資において投下した資本を最大限に回収することも出口戦略と呼ぶ。

第三者への転売や株式公開などがとられる。


おっと、これに当てはまりそうです。


不動産は物件を売却して損益が確定して初めて成功したかどうかが分かる

要するに、利益が出た、損したってことでしょうか?


でも、どうでしょうか?



巨額の銀行融資を引いて購入したRC物件は上記の例に当てはまるかも

しれませんが、築古木造物件に、はたして出口戦略は必要なんでしょうか?


そもそも古すぎて次は無いという物件も多数ありですw

しかし、もともと利益が十分出る物件をなぜ売るのかが理解できません。

自分は、投資家目線と言うより大家目線なのでそう思うのかもしれません


賃料の下がりきった木造築古物件

ずっと、持っていれば賃料は入り続けます(空室がない前提で)

修繕して、メンテをしっかりしていれば、木造だって50年や60年は平気で持つはずです。

賃料も工夫すればあげることだって出来ます。


自分も築20年以上の物件をほぼさげないで募集してますし

逆に前のオーナーが下げすぎた家賃を入替えのたびにアップしてます。


不動産は創意工夫でどうにでもなる事業です。

もちろん、最初に安く買うことが大前提ですが


結論から言うと

損しなければいいわけです。

逆に言った方がいいですね。


儲かればいいのです


儲かる物件

つまり、お宝物件を全力で見つけだして保有し

適正家賃で、修繕、リフォームをして募集すれば必ず借り手は見つかります。


減価償却が切れたらどうするの?

デッドクロスは?


なんて問題もあるかもしれませんが、その前に返済してしまうのも手です。


外壁工事は、減価償却が切れた次の年に計画して充当するとグレードアップさえ

しなければ一括でその年に経費で落とすことも出来ます。


物件が数棟あれば、修繕等をうまく時期をずらしあてていくとそのうちすべて返済の

年を迎えます(木造築古は10年の融資期間が多いため)。


そうして、借金のない物件を5~6棟持っていれば、少しの空室もストレスにならず

かなり安心できるはずです。


そもそも、過剰な借金は負いたくない!

投資と言われていても、借金は借金・・・。


最近は、そんな風に考えるようになりました。

投資はあくまで自己責任ですし、十人十色やり方、成功例、失敗例さまざまです。


でも、あなたには失敗せず不動産投資でハッピーになって欲しいと願ってます。


では、グラッチェ!


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