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プロフィール

お宝トミー

Author:お宝トミー
セミリタイアに億の投資は必要ナシ!9060万でサラリーマンを脱出出来ます!!

2014年4月から専業大家になりました「お宝トミー」です。

北海道札幌市在住、現在アパート4棟マンション2棟
計60戸を所有しています。

超激戦区札幌及び近郊にて毎日築古物件に磨きをかけて
家族4人で何とかやってます。

ブログでは、いかにして低属性の自分がサラリーマンを5年で脱出したかを克明に綴っていきたいと考えてます。

さらに、専業大家になった現在家賃収入だけで今後も本当に食べていけるのか?

こちらも、気になる読者さんも多いと思いますので、包み隠さず身をもって検証していきたいと思います。

まさに、第二章は身銭を切って行うサバイバル大家日記です。

ブログの更新が途絶えた時、それは・・・。

ぜひ、時間がある時にでも遊びに来ていただけたら幸いです。

所有物件一覧(2016年4月現在)

①2009年3月購入 札幌市軽量鉄骨アパート 4戸
②2010年6月購入 札幌市重量鉄骨マンション 17戸
③2011年6月購入 江別市木造アパート 10戸
④2012年3月購入 札幌市重量鉄骨マンション 10戸
⑤2012年11月購入 江別市木造アパート 11戸 
※5棟目購入の17か月後、サラリーマン卒業

⑥2014年5月購入  恵庭市木造アパート 8戸
※サラリーマン卒業1か月後6棟目購入

※区分所有マンション(元自宅・3LDK)1戸
2015年売却済

2015年1月より少ない投資資源(物件)を有効活用するために、Airbnbを始めました。2016年5月からは法人での留学生向きウィークリーマンション事業も開始しました。

今後も、何でも面白そうなことをやってみようと考えています(笑)。


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その他、2015年10月より楽待コラムニストになりました。

過去の記事は、下記のリンクよりご覧ください。

お宝トミー楽待コラムのアーカイブはこちらです!良ければ、読んでください!


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お宝トミーにメッセージがありましたらお気軽にどうぞ♪
※最近、ご質問・ご相談メールが多いです。その内容につきましては、他の読者様とシェアできる場合は、ブログ・コラムで取り上げさせていただく可能性がありますので、ご了承ください。もし希望されない方は、メールでその旨をお伝えいただければと思います。

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DATE: CATEGORY:物件売却
お元気ですか、お宝トミーです。

今日は札幌は夏日!


EE JUMP/おっととっと夏だぜ!

自分も今年初めて半袖を着ました。

そして、予約していた法務局本局へ

中は、スーツを着たオッサンばっかりだな(@_@)

あ、オレもオッサンだったw

でも、Tシャツにジーンズのいでたちは自分だけです。

ここでも、異端児!

ひるまず、もうあきた住所変更登記手続・・・。

今度の受け取りは5月7日以降

札幌の物件は全て終わったので、あとは、江別と恵庭だけだな

そして、外を見ると

晴天・・・

ふと、

あー、札幌ってなんで雪なんて降るんだろ?

なんて、小学生のようにこんな天気のいい日は吹雪のことを思いだしてしまう

屈折してますねw

これから訪れる短い夏を楽しみに過ごすことにします。

そして、本題


元自宅がなんと・・・ ( ゚Д゚)!


売却した次の日に350万も上乗せして売りに出てます!

ちょっと、ショックだな

でも、もう関係のないお話です。

自分も、結局最初の金額より240万低くなりましたが、それでも各社査定金額より

250万くらい高く売れました。

納得の金額です。

それ以上高く売るのは、業者買取なので分かっていましたが、

なんという強気の価格設定!

大体相場で落ち着くのが世の常

買い取っていただいた業者さんは、パルク販売のような感覚なのでしょうね。


そして、この業者さん


仕入れ予算が今月現金で5億残っているようなんです!

物件の売却を考えている

そこのあなた!今が売りですよ!チャンスですよ!

正確に書くと、

今月仕入れ予算のお金が5億余っているので月内で5億を使いきりたい

ということらしいです。

スゴイですねー。

あるとこにはある

これが、現実です。

では、また

グラッチェ!

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DATE: CATEGORY:物件売却
お元気ですか、お宝トミーです。

本日は、とうとう元自宅マンションの決済日

午後1時に○○○銀行本店営業部に集合です。

今回は東京の業者さんに購入いただいたので札幌支店の担当者、
管理会社の売買担当と自分3名が先に集まり

時間をずらして司法書士の先生に来ていただき日本政策金融公庫の
根抵当権の抹消手続をしていただく


こんな感じの流れです


【買主】東京本社から送金 → 自分着金確認後 → 日本政策金融公庫へ送金

→ 日本政策金融公庫着金確認 → 自分に着金確認報告電話

→ 司法書士の先生に報告後、先生が日本政策金融公庫で手続



売却の決済は、ホントあっという間に終わりますね。

特に今回は現金なので

正味、1時間もかかってません

各書類を確認、領収書を渡し渡され、最後にカギを渡し挨拶後に解散

そこで思ったことは、あっけないなぁ~という印象と

20年も住んでいた思い入れのあるマンションも、こうやってこんなに簡単に
人手に渡るんだ

まあ、売却なんで当たり前といえば当たり前の話なんですがw

購入としては、変な三角形の土地を含めて8回経験がありますが

今回は、お宝トミーにとっての初めての売却経験になります。

固定費を減らし、資本を厚くすることが今回の目的

ちょっと、知識不足で思惑とはずれたところがありましたが、

根抵当権の極度額が次の融資にも継続?を参照

返済比率も下がって結果オーライといたしましょうw


今回はそれと、管理会社の売買担当にちょっとした頼みごとをしました。


ご存じの通り、今は物件価格が高騰して思うような物件が市場に出てきません

自分は、今は全然焦って買おうとは思っていませんが、別のアプローチを

考えてみました。


それは、前々から思っていた物件隣接地の他のアパートを購入出来ないか
ということです。



所有者は登記簿閲覧で探せば分かります。

そして、もし今後売却する予定があれば、最初に声を掛けていただけるように
丁重にお願いするのです。

会ったことはないですが、隣のアパートのオーナーなら
もしかしたら売りやすいのでは?

おまけに、うちのアパートの土地に少し越境しているのも知っていると思いますのでw

と、いうことで今回の作戦第1弾は、ほんとうに隣接というより連棟ですw

以前は多分同じオーナーだったと思われますが、別々に売却して今に至ってます。

そのお隣さんのアパートですが、自分が知った時にはもう売却済みでした。

現在は4年経過しているので、もしかしたら来年5年経過したあとに売却する可能性も
ありだと思ったのです。

個人で購入しているのは分かっていたので、今の荒れ方と入居率だと、もしかしたらと
期待が高まりますw

この隣の自分のアパートは現在満室です。

やり方次第で、十分満室可能な物件なのです。

家賃も自分のアパートより安くても決まらない

なぜでしょうか?

原因は分かっているので、もし購入出来たらお宝アパートにきっとなることでしょう。

そんな妄想の元、今後もいろんな種をまいておこうかと考えてます。

では、また次回に

グラッチェ!

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DATE: CATEGORY:物件売却
お元気ですか、お宝トミーです。

今日は、司法書士の先生とやり取り、物件売却に向けての打ち合わせです。

と言っても郵送物と電話でのやり取りですがw

登記済証
懐かしの登記済権利証

今は、登記識別情報に変わりました。

あーあのシール剥がしたい!

それで、

元自宅マンションの売却日が決定!

4月23日木曜日です!

約21年間所有し20年の長きに渡り住んでいたので、一抹の寂しさはありますが、
これも今後の事を考えての決断でした。

詳しくは、またの機会に書くことにします。


話変わって


ゴールデンウィークの話題

皆さんは、ゴールデンウィークのご予定は決まりましたか?

今年は、カレンダーでは

4月25日(土)からゴールデンウィークと名付けているようです。

4月25日(土)~5月10日(日)が休みなんて人は居るのかな?

これだと、なんと16連休!

こんなに休んだら、会社行きたくなくなりますねw

ちょっと、気の利いた会社だと

4月29日(水・祝)~5月6日(水)の8連休

通常は、5月2日(土)~6日(水)の5連休くらいじゃないでしょうか?

と言う話が、サラリーマンの間ではちらほら聞こえてくる頃でしょうね。

なんか懐かしいな~。


お宝トミーは、今月の20日(月)で、
リーマン卒業1周年記念日です。



ほんとうに、あっという間の充実した1年でした!

あー、こんなことなら、もう少し早くリーマン脱出したかったですw

まあ、1年を迎えたからと言っても、特に記念行事を何かやるでもないですが

この週からお宝トミーのゴールデンウィーク第1弾が始まりますw

金曜日からは、家族で温泉1泊旅行

そして、観光地はどこもかしこもめちゃ混みが予想される

本当のゴールデンウィーク中は、たぶん物件のお掃除

5連休明けの7日(木)からは、東京旅行に行って来ます。

こんなことが出来るのも、専業大家さんをやっているからです。

ありがたいです

旅行代金は、東京の場合

ゴールデンウィーク中の約半分の料金で行くことが可能です。

サラリーマンは、毎日毎日嫌な思いをして一生懸命働いて

さらに、混んでる時に倍の旅行代金払わされて

ほんとうに悲しいし、割に合わないと思います。

リーマンのあなた、早くこちらの世界に来てください!

グラッチェ!

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DATE: CATEGORY:物件売却
お元気ですか、お宝トミーです。

今日は、元自宅マンション売却の契約の日です。

契約時刻は、午後2時

その前に、やることはたくさんあります。

ひとつずつクリアしていかなければなりません。

ひとりミッション:インポッシブルですw

ミッション:インポッシブル
でも、こんなことをやるわけではありません! ミッション:インポッシブル ゴーストプロトコルより

非常に地道な行動です。

最初にやることは、学生物件の新入学生へのメッセージの作成と郵送です。

新入学おめでとう!
オジサン大家からの手紙だけだと、読まずにポイ捨てされる可能性が大なので、
ここはつかみとして1,000円のクオカードも同封ですw

この作戦は毎年実施して学生さん達に喜んでもらえるので、ぜひ、ご参考に(^^♪

その次は、法務局に行き売却物件の登記完了書を受け取りに

登記完了書
1週間で住所変更登記完了しました!

ここまでは、順調順調♪

で、その次は指定の銀行にて本日の契約の手付金着金確認です。

まあ、こういうものは朝一で入っているでしょうと

ATMへ

並ぼうとすると、すっと前を忍者のようにギリギリで横切る若者・・・

そのまま行くんだろうなと思ったら

深々とお辞儀をして去っていきました。

なんて、礼儀正しい若者なんだ!

と感動していたらお宝トミーの順番に

通帳を挿入

ん?

記帳はございません

あのリズミカルなジーコ音が聞こえませんでした( ゚Д゚)

ちょっと、イヤな予感

まあ、気を取り直して

次のミッションの確定申告報告の信金さんへ

担当の副支店長は居なかったので、若手主任に対応していただきしばし雑談

ここでも、今後もいろいろと相談してくださいとありがたいお言葉

あ~よかった♪

ここで、お昼に

大丈夫かな?手付金の着金・・・

アリオ札幌で食事後に、再確認でATMへ

恐る恐る通帳を再度挿入!

ジーコ
ジーコジーコ♪

やったー\(^o^)/

良かったです。

ホッとしました。

喜びもつかの間、

おっと、もう1時を回ってました。

急いで急行

今回、初めての売却経験でしたが、仲介担当は管理会社の売買担当

スムーズに無事、契約終了になりました。

無事契約完了!
ひとりミッション:インポッシブル無事契約完了!

あとは、決済あるのみ

終わり

グラッチェ!

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DATE: CATEGORY:物件売却
お元気ですか、お宝トミーです。

今日は、イオン札幌元町店でお買い物

イオン元町店
イオン札幌元町店平日だというのに車はびっしりです( ゚Д゚)

イオン元町店店内
でも、店内はスカスカでした!なぜ?

買い物を済ませ、ふと車窓から外を見ると

新築アパート建設中!
看板には、「安心・安全のアパート経営!!」って書いてますが、ほんとうに?

最近札幌でも、新築のアパート建設現場をよく見ます。

よく新聞折り込みのチラシには、

収益例としてこんな計算が書いてあることがあります。

家賃(月々)550,000円

返済(月々)350,000円

家賃収入 200,000円

この数字だけ、強調されているので何の気なしにチラシを見たおとーさんはびっくりして

月々なーんにもしなくて20万円の不労所得か!

すげーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーよ、かあさーん♪

これだよ、これ!

と、奥さんにチラシ見せて微笑むという光景もあるかもしれません

でも、待ってください!

そんな、うまい話があるわけないのですw

今ここにチラシがないので検証できませんが

以前見たのは、固定資産税も諸経費もローン金利の変動も全く考慮されておらず
おまけに、35年間の満室想定で家賃下落と空室のリスクも勘案されていない計算です。

それで、月々返済35万円の35年払いですw

返済比率は、この例に例えると、ゆうに60%を超えていますね。

これは、ちょっと極端な例かもしれませんが、本当に似たようなケースが
たくさんあるので、よーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーく
計算して収支が合うか、場所・間取りも吟味し熟考の上、
購入しなければなりません。

と、車内でふと思ったお宝トミーであった。

さて、

そんな自分でしたが、

今回の元自宅マンションを根抵当に入れて、2棟目の物件の取得費用等に充てた話は
以前ブログの中でしたかと思いますが、

日本政策金融公庫にて面談参照

なんと、勉強不足と意味をあまり理解していないため

5棟目の学生物件の融資が無担保になったのは、
取引実績があったからと勝手に勘違いしてました。

もちろん、取引実績も重要な要素だったのでしょうが、極度額が継続して
2件目の融資に付くと言うのも条件だったのでした。

これは、2件目も全額返済しなければ、根抵当が取れない

と、言う事は

「売れない」

と、言う事を意味してます。
(正確には売れますが、根抵当の付いてる物件なんて誰も買いません)

これは、予想外です。初心者丸出しですねw

その後、購入寸前にも関わらず売主から「売らない」と言われた物件がありました。

その物件、日本政策金融公庫で融資内諾をいただいたのですが、
極度額が大幅に増えての根抵当になるのが条件だったので、
ちょっと躊躇してました。

まさに、迷っていた時の躊躇の原因がこのことかと
今更ながら思いました。

でも、幸いなことに

物件の返済が進んでいたため、全額返済も可能でした。

ただ、ただ、・・・。

せっかく、タネ銭にしようとしていた「虎の子のお金」が無くなります。

これは、かなりのショックです!

今年は、仕切り直しの年かもしれません。

皆さんも、物件を売却する時がいつか来ると思います。

自分のような失敗は決してしないでください(T_T)

グラッチェ!

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