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プロフィール

お宝トミー

Author:お宝トミー
セミリタイアに億の投資は必要ナシ!9060万でサラリーマンを脱出出来ます!!

2014年4月から専業大家になりました「お宝トミー」です。

北海道札幌市在住、現在アパート4棟マンション2棟
計60戸を所有しています。

超激戦区札幌及び近郊にて毎日築古物件に磨きをかけて
家族4人で何とかやってます。

ブログでは、いかにして低属性の自分がサラリーマンを5年で脱出したかを克明に綴っていきたいと考えてます。

さらに、専業大家になった現在家賃収入だけで今後も本当に食べていけるのか?

こちらも、気になる読者さんも多いと思いますので、包み隠さず身をもって検証していきたいと思います。

まさに、第二章は身銭を切って行うサバイバル大家日記です。

ブログの更新が途絶えた時、それは・・・。

ぜひ、時間がある時にでも遊びに来ていただけたら幸いです。

所有物件一覧(2016年4月現在)

①2009年3月購入 札幌市軽量鉄骨アパート 4戸
②2010年6月購入 札幌市重量鉄骨マンション 17戸
③2011年6月購入 江別市木造アパート 10戸
④2012年3月購入 札幌市重量鉄骨マンション 10戸
⑤2012年11月購入 江別市木造アパート 11戸 
※5棟目購入の17か月後、サラリーマン卒業

⑥2014年5月購入  恵庭市木造アパート 8戸
※サラリーマン卒業1か月後6棟目購入

※区分所有マンション(元自宅・3LDK)1戸
2015年売却済

2015年1月より少ない投資資源(物件)を有効活用するために、Airbnbを始めました。2016年5月からは法人での留学生向きウィークリーマンション事業も開始しました。

今後も、何でも面白そうなことをやってみようと考えています(笑)。


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その他、2015年10月より楽待コラムニストになりました。

過去の記事は、下記のリンクよりご覧ください。

お宝トミー楽待コラムのアーカイブはこちらです!良ければ、読んでください!


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お元気ですか、お宝トミーです。

ここ数日札幌も少し夏に戻ったかのような天気

昨日は、恐らく今年最後?のかき氷を作って

子供たちと食べました。


さて、先日ブログでも書きましたが、

利回り20%超(予定)の戸建て物件はゲットできたか?

なかなか厳しい条件を突き付けている自分には

新しい(築古)物件は巡ってきません。


もう少し、条件を緩めて購入を検討すれば

恐らく購入までには至るのでしょうが、

今は無理して買うものではありません。

大体、購入しようとする物件は現金購入で

ボロ物件が対象ばかりです。


そこから再生をするにはひと手間ふた手間

かかります。

すっかり面倒なことがイヤになった自分としては

出来れば大掛かりなセルフリフォームはしたく

ありません。

安くてきれいな物件も中にはあるでしょうが、

瞬殺で市場に出る前に無くなってしまいます。

それを、ゆるーい感じで探してゲットできるほど

世の中甘くはありませんね。


でも、不動産には市況と歪があります

その時のために、準備だけは必要ですね。

ただ、その前に今ある物件で最大のリターンを!

その努力は大事!

これが一番重要なのかもしれません


現状がうまくいってなければ、修正する

その前に、次に進まない方がいいです


では、また

グラッチェ!

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お元気ですか、お宝トミーです。

先日、久々にネットで戸建て物件を検索していると

某JR駅徒歩10分圏内、土地値以下古屋付物件を

発見!早速仲介業者に連絡を取り資料を取り寄せ

検討(といっても、1枚の資料のみw)

早速見に行かねば!

そうして後日、仲介業者さんと内見


物件は、残置物がほぼ無かったのは幸いでしたが、

相当汚くボロいですw

これは、再生するのに時間とお金がかかりそう

そんな第一印象でした


そこで、ダメもとで売値の45%程度で指値を入れ

待つことに


すると数日後、売値の78%ならOKという返事

久々なので、うかつにOKしそうになりましたが、

ここは慎重に・・・。


でも、あんまりワクワクしない利回りになりそうw

これは、ちゃんと業者さんを入れてリフォーム費用を

算出してもらいどうするか決めることにしよう!


そこで、現在の反響などを仲介業者に聞くと

内見者が皆同じ意見とのこと


そうです。あまりのボロさに躊躇して買い付けまで

いかないそうです。

そんな事なので、まあ買い付けは入らないだろう

そう考え、次はいつもリフォームを頼んでいる

業者さん同行で見に行くことに


でもそこでも、やはり費用が相当かかりそうだと

いうプロの意見


そんなことで、見積後に再度検討させていただいて

良いかと仲介業者に打診

ここまででも、相当ゆるい感じで進んでいます

その後、出てきた見積価格を見て驚愕!

これじゃ、最初の物件買い付け金額超えそうだw

今さら、セルフリフォームも面倒だし

これは、たぶん誰も買いそうにない!

再度価格交渉だ!


そこで、物件価格の67%で再度交渉

これでダメなら降りよう

そう決め、価格設定の理由を再度丁寧にお話して

売主様の判断を仰ぐことにしました


ここで、物件の価格の推移を・・・。

自分が発見した時には当初の金額の69%にまで

価格を下げて売り出していたところを発見


そこから自分は最終的に当初の価格の46%で

買おうとしています


でも、かなり売り急いでいる

そう判断しました


さらに、自分としては現金決済であること

再測量もなしで庭の残置物もそのままで現状購入

もちろん瑕疵担保免責でOK

そんな条件で、お願いしました


内見は来るけど、なかなか決まらない物件

たぶん大丈夫かな?


そんな気持ちで、数日間売主様からの返事を

待つことにしました

大体の企業が、お盆休みに入ったかもしれない

11日になっても仲介業者さんからの連絡はなし

これは、お盆休み明けの連絡かな?

そんな土曜日


仲介業者さんからの電話・・・。

ここで購入できたら3年ぶりの物件購入

高鳴る胸を押さえて、電話に出ることに

すると

・・・。

どうしても、売値の78%は譲れないと
(それでも、価格だけは十分安いんですが)

そういうではありませんか!

まあ、しょうがないですね。

今回は、セルフリフォームが得意な大家さんか

実需で土地購入での希望者か

そんな感じで決まるのかな?


もしかして、誰も購入希望がいなくて

戻ってくるかもしれませんので、気長に待ちたいと

思いますw

最近は、こんなゆるい感じでやってます。

では、また

グラッチェ!

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お元気ですか、お宝トミーです。

最近ひさびさにネットで物件検索

すると、

60年代~80年代の物件が多い事、多い事w


いわゆる、ほぼ昭和の物件ですが、なかでも

とりわけ1970年代(昭和45~54年頃)ものが

非常に多くありましたw


そのほとんどは安価な価格設定ですが、えっ?

と思うような強気の価格設定の物件もありました!


そして、驚くことに、60年代の築50年オーバーの

物件も混在していました!


それでも、場所が良ければしばらく激安家賃で

保証会社必須で運営後に解体建替えという

選択肢もアリなのかもしれませんが、

大半はイマイチの場所のイマイチの広さ


いくら物件がなく、お手頃価格だとしても将来苦労

するのは見え見えです。

昭和の時代は、多少場所が悪くても物件自体が

少なくて、入居率は良かったのかもしれません。

長い年月稼ぎまくった優良物件も、今となっては

空室が目立つ築古物件

これはどうしょうもない事実だと思います。


先日書いた自宅裏解体アパートもそんな物件だと

思います。

全空になったから壊すと言っていたようなので


その土地を仕込んで、簡易宿泊用の戸建てを

なんて考えていたのですが、そこも解体のみで

売却予定なしとのこと


ただ、所有者が高齢ということを聞いたので、

逝ってしまうのを

おっと、失礼!

売ってしまうのを、待ちたいと思いますw

不動産は“縁”だと、つくづく思いますね。


では、また

グラッチェ!



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お元気ですか、お宝トミーです。


今日の札幌は快晴!ただ、まだまだ寒い

でも物件周りには、少しづつ雑草が生えてきて

います・・・。


なので、どこも混んでるG.W中に全物件を

回り除草剤をまき、屋根の点検、共用部の

清掃、芳香剤の入れ替えなどをして

来ようと思っています。


さらに、G.W中は民泊部屋も満室なので

トラブルが起きたらすぐ動けるようにして

おかなければならないです。


さて、先日コンビニで何気に立ち読みをして

いたら一冊の本のタイトルが目に入りました。

はじめての人のための3000円投資生活
(アフリじゃないです!アマゾンのリンクですw)

まあ、レビューを見てもお分かりの通り

自分もちょっと違和感を覚えましたw
(立ち読みですが)

それが、本文に書かれていたタイトルの

賃貸不動産経営の成功率は1%

という言葉・・・。


何を根拠に書いているかと言うと

不動産セミナーに行ったときに業者から聞いた

成功している大家は、100人にひとりとの

話からだそうです。


まあ、この本は不動産投資の専門書でもないし

もちろん著者は不動産投資をやったことのない

FPなんでしょうけど、それだけの情報で

本にして言いきるのもすごいですねw

コンビニにも置いてあるということは多分

かなり売れている本だと思うので、

この言葉を鵜呑みにして断念する読者さんも

いるかもしれませんね。


ちなみに、自分の知ってる大家さんで失敗?

している人は、見たことありませんが・・・。


まあ、これからの賃貸経営はいくら厳しい

とはいえ成功率1%は無いと思いますw

投資なので確かに成功確率も100%では

無いのは確かですが・・・。


これを注意喚起とするか、信じて不動産投資を

完全に諦めるかは、本人次第なんでしょうけど


3000円でコツコツと投資信託からなんて

まったく面白くないと思うのは、

自分だけでしょうか?


では、また

グラッチェ!




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お元気ですか、お宝トミーです。

前回のブログで、第三回読者交流会の告知を

させていただいておりましたが、早速参加希望

表明がありました!

ありがとうございますm(__)m


ただ、日程的に土曜日の午後ランチが非常に

厳しくなってきたので、平日ランチで希望者が

いれば夜すすきので二次会もいいのかな?

そんな流れで、行おうと思います。


いずれにしても、来月に入りましたら日程を

告知させていただきますので、予定が合えば

ぜひ、参加表明お願いします。


さて、以前金利交渉の記事をコラムで書きましたが、

結果的に2%半ばの2本のローン金利が

1.3%と1.5%に下がりました!

やったー


また経緯は、追々書いていこうかと思いますが、

月々のローン返済が格段に安くなったので、

行動を起こして良かったと思っています。


自分のローン残債はもう残り少ないのですが、

せっかく安くしてもらったので、あと数年だけ

お付き合いしようと思ってますw


不動産投資を始めてから、約8年になりますが、

築古でも高利回り物件を数棟買い進めていくと

1億近くあった借金も数年で返すことが可能です。


まあ、次からはよほどのことがなければ現金でしか

物件を購入することはないと思います。


いい借金だけど、やはり借りたくないですねw


では、また

グラッチェ!













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